住建部关于做好《城市房屋拆迁估价指导意见》的通告

　　建住宅[2003]234号

　　各省市、自治州、市辖区建厅(建设局)，市辖区房地局、城建局，新疆兵团建委：

　　为了更好地标准大城市房屋拆迁补偿定价个人行为，维护保养动迁被告方的合法权利，依据《城市房屋拆迁管理条例》和《房地产估价规范》，住建部拟定了《城市房屋拆迁估价指导意见》。现将《城市房屋拆迁估价指导意见》下发给大家，请阅签。

　　全国各地在实行中碰到的情形和难题，请及时反馈我部住房与房地产行业司。

　　我国住建部

　　二○○三年十二月一日

　　大城市房屋拆迁补偿定价实施意见

　　第一条　为标准大城市房屋拆迁补偿定价个人行为，维护保养动迁被告方的合法权利，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》的相关要求和国家行业标准《房地产估价规范》，制订本建议。

　　第二条　规划区内集体土地上房屋拆迁补偿涉及到的房地产评估主题活动，可用本建议。

　　第三条　本建议所称大城市房屋拆迁补偿定价(下称动迁定价)，就是指为明确被动迁房子贷币赔偿额度,依据被动迁房子的区位优势、主要用途、总建筑面积等要素，对其房地产业价钱实现的评定。

　　房屋拆迁补偿评定价钱为被动迁房子的房地产业价钱，不包含拆迁补助金、临时性安置补助费和动迁普通住宅房子导致停工、暂停营业的赔偿费，及其被动迁房子房间内自主装饰装修的赔偿额度。拆迁补助金、临时性安置补助费和动迁普通住宅房子导致停工、暂停营业的赔偿费，依照省、自治州、市辖区政府要求的规范实行。被动迁房子房间内自主装饰装修的赔偿额度，由拆迁方和被拆迁方商议明确;商议不成功的，能够根据授权委托评定明确。

　　第四条　动迁定价由具备房地产业价格评估资质的定价组织(下称定价组织)担负，定价汇报务必由职业申请注册房地产评估师签名。

　　第五条　动迁定价理应坚持不懈单独、客观性、公平、合理合法的标准。一切机构或是本人不能不法干涉动迁定价主题活动和定价結果。

　　第六条　市、县房产管理单位理应向社會公示公告一批企业资质等级高、整体实力强、社会发展声誉好的定价组织，供动迁被告方挑选。

　　动迁定价组织的确认应该公布、全透明，采用被拆迁方网络投票或动迁被告方摇签等方法。

　　房屋拆迁补偿许可证书明确的同一动迁区域内的被动迁房子，正常情况下由一家定价组织评定。必须 由俩家或是俩家之上定价组织评定的，定价组织中间理应就动迁定价的根据、标准、程序流程、方式 、主要参数选择等开展融洽并实行一同的规范。

　　第七条　动迁定价组织确认后，一般由拆迁方授权委托。受托人理应与定价组织签署书面形式动迁定价委托协议。

　　第八条　委托定价组织不可出让、变向出让委托的定价业务流程。

　　定价组织和定价工作人员与动迁被告方有利益关系或是是动迁被告方的，理应逃避。

　　第九条　动迁被告方有责任向定价组织属实给予动迁定价所必要的材料，帮助定价组织开展现场现场勘查。

　　第十条　委托定价组织和定价工作人员必须 查看被动迁房子的房产不动产属档案资料和有关房产交易信息内容的，房产管理单位理应容许查看。

　　第十一条　动迁定价目地统一描述为“为明确被动迁房子贷币赔偿额度而评定其房地产业价钱。”

　　动迁定价时段一般为房屋拆迁补偿许可证书授予之日。动迁经营规模大、分期付款按段执行的，以本期(段)房屋拆迁补偿执行之日为定价时段。

　　动迁定价的價值规范为公开市场操作使用价值，不考虑到房产租赁、质押、被查封等要素的危害。

　　第十二条　授权委托动迁定价的，动迁被告方理应确立被动迁房子的特性(包含主要用途，相同)和总面积。

　　被动迁房子的特性和总面积一般以房子所有权证书所有权档案资料的记述为标准;全国各地对被动迁房子的特性和总面积评定有特殊规定的，从其要求;拆迁方与被拆迁方对被动迁房子的特性或是总面积协商一致的，能够依照商议結果开展评定。

　　对被动迁房子的类型不可以协商一致的，理应向城市规划建设行政部门主管机构申请办理确定。对被动迁房子的总面积不可以协商一致的，能够向按照《房产测绘管理办法》开设的住房总面积鉴定中心申请办理评定;沒有开设房子总面积鉴定中心的，能够 授权委托具备房产测绘资质的房产测绘企业计算。

　　对动迁中涉及到的被动迁房子的特性和总面积评定的主要难题，由市、县整体规划行政部门监管部门和房产管理单位制订方法给予处理。

　　第十三条　市、县人民政府或是其认证的单位应该按照本地房地产业成交价，最少每一年按时发布一次不一样地区、不一样主要用途、不一样建筑构造的各种房子的房地产业价钱。

　　第十四条　动迁定价理应参考相近房地产业的销售市场成交价和市、县人民政府或是其受权单位按时发布的房地产业价钱，融合被动迁房子的房地产业情况开展。

　　第十五条　动迁定价工作人员应该对被动迁房子完成现场现场勘查，搞好现场现场勘查纪录，拍攝体现被动迁房子外型和內部情况的图像材料。

　　现场现场勘查纪录由现场现场勘查的定价工作人员、拆迁方、被拆迁方签名认同。

　　因被拆迁方的缘故不可以对被动迁房子完成现场现场勘查、拍攝影象材料或是被拆迁方不同意在现场现场勘查纪录上签署的，理应由除拆迁方和定价组织之外的无利益关系的第三人印证，并在定价汇报中提出相对应表明。

　　第十六条　动迁定价一般理应选用市场比较法。不具有选用市场比较法标准的，能够使用别的定价方式，并在定价汇报中充分证明缘故。

　　第十七条　动迁评定价钱应该以RMB为计费的货币符号，精准到元。

　　第十八条　定价组织应该将单独立户的基本定价結果向被拆迁方公示公告7日，并实现当场表明，征求相关建议。

　　公示公告满期后，定价组织理应向受托人给予授权委托范畴内被动迁房子的总体定价汇报和单独立户定价汇报。受托人理应向被拆迁方转送单独立户定价汇报。

　　第十九条　拆迁方或被拆迁方对定价汇报有疑问的，能够向定价组织资询。定价组织理应向其解读动迁定价的根据、标准、程序流程、方式 、主要参数选择和定价結果造成的全过程。

　　第二十条　动迁被告方对定价結果有疑义的，自接到定价汇报之日起5日内，能够向原定价组织申请书核查定价，还可以再行授权委托定价组织评定。

　　第二十一条　动迁被告方向原定价组织申报核查定价的，该定价组织应该自接到书面形式核查定价申请办理之日起5日内给与回应。定价結果更改的，理应再次出示定价汇报;定价結果并没有更改的，出示以书面形式告知。[page]

　　动迁被告方再行授权委托定价组织评定的，委托定价组织理应在10日内出示定价汇报。

　　第二十二条　动迁被告方对原定价组织的核查結果有质疑或是再行授权委托定价的结论与原定价結果有差别且商议达不了一致意见的，自接到核查結果或是再行授权委托定价组织提供的定价汇报之日起5日内，能够向被动迁房子所在城市的房地产业价格评估权威专家联合会(下称定价权威专家联合会)申请办理技术检查鉴定。

　　第二十三条　定价权威专家联合会理应自受到申请办理之日起10日内，对申请办理评定的定价汇报的定价根据、定价关键技术、定价方式采用、主要参数选择、定价結果明确方法等定价技术性难题出示书面形式鉴定评语。

　　定价汇报不会有技术性难题的，应保持定价汇报;定价汇报存有技术性难题的，定价组织理应纠正错误，再次出示定价汇报。

　　第二十四条　省、自治州基本建设行政部门监管部门和设区大城市的市房产管理单位或是其认证的房地产评估领域自控能力机构，理应创立由专业职业申请注册房地产评估师及房地产业、城市规划建设、法律法规等领域专业人士构成的定价权威专家联合会，对动迁定价开展技术性具体指导，审理动迁定价技术检查鉴定。

　　第二十五条　审理动迁定价技术检查鉴定后，定价权威专家联合会理应分派三人之上(含三人)奇数组员构成鉴定组，解决动迁定价技术检查鉴定事项。

　　评定组员与原定价组织、动迁被告方有利益关系或是是动迁被告方的，理应逃避。

　　原定价组织理应相互配合定价权威专家联合会搞好检测工作中。

　　第二十六条　定价权威专家联合会组员、定价组织、定价工作人员理应逃避而未逃避的，其鉴定评语或是定价結果失效。

　　动迁被告方不属实给予相关材料或是不帮助定价组织现场现场勘查而导致定价歪曲事实或是别的不良影响的，理应承当相对义务。

　　第二十七条　对有以下情形之一的定价组织和定价工作人员，根据《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》等要求开展惩罚，或计入其个人信用档案资料：

　　(一)出示不实定价汇报的;

　　(二)与动迁被告方一方勾结，危害另一方合法权利的;

　　(三)以采购回扣等知识产权侵权方式获得动迁定价业务流程的;

　　(四)容许别人使用自身为名从业动迁定价主题活动或是出让、变向出让委托的动迁定价业务流程的;

　　(五)数次被申请办理评定，经核实，的确存在不足的;

　　(六)违背国家行业标准《房地产估价规范》和本建议别的要求的;

　　(七)法律法规、政策法规要求的其它情况。

　　第二十八条　以产权年限调整做为房子房屋拆迁补偿、安装 方法的，对所替换住房的房地产业价钱实现的评定，参考本建议实行。

　　规划区国外有土地资源上房屋拆迁补偿涉及到的房地产评估主题活动，参考本建议实行。

　　第二十九条　本建议自2004年1月1日起实施。先前已授予房屋拆迁补偿许可证书的房屋拆迁新项目，其动迁定价不适合本建议。(来源于：建设部网站)