住宅遭遇征收拆迁，最关键的一步是拆迁评估。这个环节很多人都不太重视，或者过分相信拆迁方，自己基本上就没有参与。

　　事实上，按照法律规定，作为拆迁人，完全有权参与评估这一环节，例如选择评估机构、质疑评估结果等。

　　鉴定结果直接关系到拆迁赔偿额的多少，所以大家不要大意。许多拆迁纠纷案件中，因拆迁评估而引发的案件不多见。由于这一环节拆迁方有太多可以做文章的地方。

　　所以，作为被拆迁人，了解拆迁评估有关的法律知识和法规是十分必要的，以免在拆迁中吃亏。

　　01何谓拆迁评估。

　　拆迁估价就是我们常说的拆迁补偿价格评估。是指在拆迁公告发出后，由具有相应资质的房地产价格评估机构根据房屋征收评估办法，对拆迁区内的房产进行估价确定。

　　02评价标准与方法。

　　《国有土地上房屋征收和补偿条例》第三章第十九条规定，房屋征收评估的办法是国务院住建部制定的，在制定过程中，应当向社会公开征求意见。

　　因为房地产市场价格是不断变化的，评估时间点可能会对评估结果有很大的影响，所以，被征收人一定要注意评估时间，法律规定被征收房屋的价值评估时间是房屋征收决定公告之日。

　　评估拆迁补偿价格的常用方法有：市场估价法、收益法、假设发展评估法。其用途各有不同，在不同情况下分别适用。

　　1.市场法：对被征收房屋周围具有类似市场交易价格的，应当采用。什么是市场法律?住房是可以比较的，有相似的地段也有相似的住房，根据市场交易法。如何出售，房子如何估价。

　　2.收益法评估：被征收房屋或其类似房地产具有经济收益的，应当选择。

　　与市场法评估的对象相比，收益法评估的对象往往更具有确定性，例如居住改非商业用房、门面房、商铺等，由于其具有经济收益，因此使用这种方法会比较趋于合理。

　　3.假定开发评估法：一般是对在建工程进行评估，在房屋征收过程中，如果有未完工的在建工程，通常都采用这种方法。或认为应该开发而未开发、执行过程中的项目，通常采用这种方法对其进行评价。

　　这些方法既可选择一种评价方法，也可同时选择两种或两种以上评价方法。如何具体地应用评估方法，评估机构应以有利于保障被拆迁人补偿利益为原则，对各种评估方法的测量结果进行校核与对比分析，合理确定补偿结果。在客观事实的基础上，拒绝话语权归于政府。

　　03拆迁评估中注意以下三点。

　　1.由评估机构进行磋商。

　　根据《国有土地上房屋征收评估办法》第四条第五款的规定，可以看出，评估机构是由被征收人在规定时间内协商选定的，在规定时间内协商不成的，住房征收部门是通过组织被征收人按照少数服从多数的原则进行表决，或采用摇号、抽签等随机方式确定。详细做法由省.自治区.直辖市规定。

　　同一项征收的房屋征收、评估工作原则上由一家房地产估价机构承担。住房征收范围较大的，可由两个以上房地产价格评估机构共同承担。

　　实务上，评估机构若由拆迁方自行选择，则违反上述法规，且评估机构所作的评估报告是否合理，亦有争议。这时，当事人可向上级有关部门反映。

　　此外，被拆迁者还应注意，选定的评估者应具有相应的评估资格，如果让一家不具备评估资格的评估者来评估，那我们不妨设想一下，这样的评估报告如何公正。

　　所以，评估者在入户评估时，一定要让其出示相应的资格证书，以免自己蒙受损失。

　　2.房屋估价人须对房屋进行户籍地调查。

　　房价评估机构应当组织一名注册房地产估价师到被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋情况，拍摄反映被征收房屋内外环境的照片等影像资料，做好实地查勘记录。

　　如果不是实地考察，只凭几张照片或听听街道办的村民口述来做评估报告，很明显这是不合法的，而且评估报告的合法性有待商榷。

　　3.对评估结果不满意的，及时申请复查。

　　在《国有土地上房屋征收评估办法》第19条规定，被拆迁人对房屋评估报告有疑问的，可以依法要求出具评估报告的房地产价格评估机构作出相应的解释和说明。

　　如对评估结果有异议，经解释后，可依照《办法》第20条至25条之规定，依法申请复核评估。对评估结果有异议的，应当向原房地产价格评估机构提出审查意见。

　　对评估结果有异议的，应在收到评估报告的10天内，向原房地产价格评估机构提出书面申请，请求复核评估。