一、难题的明确提出

　　国务院办公厅《城市房屋拆迁管理条例》就大城市房子房屋拆迁补偿难题明文规定：拆迁方应该按照本法规的要求，对被拆迁方给与赔偿;房屋拆迁补偿的形式能够采取贷币赔偿，还可以推行房屋所有权替换;贷币赔偿的额度，依据被动迁房子的区位优势、主要用途、总建筑面积等要素，以房地产业评定价钱明确。在大城市房屋拆迁补偿流程中，用房地产业的市場评定价钱做为被动迁房子贷币赔偿的根据，集中体现了在共产主义市场经济体制前提下，拆迁方和被拆迁方做为公平的民事诉讼主体，就被动迁房屋拆迁赔偿来讲，是一种等额的买卖关联。

　　在中国，因为大城市房子所有权备案遵循房屋产权与该房子占有范畴内的土地使用权证支配权行为主体相一致的标准，因而，大城市房屋拆迁补偿贷币赔偿的数额是包含被动迁房子实体线和其所占有的土地使用权证以内的一个完全的公平公正的价格行情。国家行业标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)在涉及到征收土地和房子房屋拆迁补偿定价时，觉得依规以有偿服务转让出让形式获得的土地使用权证，依据社会发展集体利益的必须动迁其地面上的住房时，对该土地资源假如视作提早取回，则应在房屋拆迁补偿定价中，包含土地使用权证的定价，其中土地使用权证，应依据该土地使用权证的剩下期限所相对应的一切正常价格行情开展。《城市房地产管理法》要求，依规获得的房屋产权连着该房子占有范畴内的土地使用权证，能够 调整质押权;在情况允许的情形下，设置房地产业质押权的土地使用权证能够 是以划拔形式获得的。这表明划拨土地也具备质押使用价值，依照等额的买卖的标准，划拨土地所有权应做为动迁价钱的组成一部分。

　　即便 是征用土地乡村团体的土地资源，《土地管理法》也要求了要依照被征收土地的原用处给与赔偿，并确定了征地补偿的工程和弥补的价钱规范。之上表明，土地使用权证使用价值是大城市房子房屋拆迁补偿价钱组成中必不可少的关键构成部分，在指定的区位优势自然环境情况下，乃至对大城市房子房屋拆迁补偿的额度起关键性的功效。

　　土地使用权证的利益和房子房屋建筑实体线形状组成了大城市房子房屋拆迁补偿价钱的基本，他们的不一样组成变成危害大城市房子房屋拆迁补偿价钱的较为要素。如果我们把土地使用权证的利益当作区位优势价钱，与此同时取房子房屋建筑实体线形状的重设价钱，在不一样建筑结构方式和不一样建筑容积率的情形下，房子房屋建筑对土壤的运用有的非常充足，主要表现为总建筑面积很有可能超过占有范畴内的土地面积，有的较为充裕，主要表现为所占有的土地面积超过总建筑面积，较为经典的情形下，乃至是只“动迁”基本上不危害房子采用的土地资源。因为大城市房屋拆迁补偿定价担保物的行为主体诸多，不一样定价目标的分析价钱具备紧密的关联性，大城市房屋拆迁补偿定价税收优惠政策强，也是一种及时买卖的关联，动迁定价結果做为房屋拆迁补偿的根据，对动迁被告方的权益具备同时的危害。动迁定价有这么关键的功效，在较短的時间内，应对很多的定价担保物，一一量化分析危害不一样土地使用权证利益与房子房屋建筑实体线形状的组成总体对大城市房子房屋拆迁补偿价钱的危害，将是十分困难的。

　　从而，怎样定量分析明确土地使用权证使用价值对大城市房子房屋拆迁补偿价钱的危害，产生一条清楚的土地使用权证和建筑物的使用价值和商品形状在不一样比例的情形下，量化分析土地使用权证使用价值对大城市房子房屋拆迁补偿价钱危害的关键技术，恰当处理大城市房子房屋拆迁补偿价钱组成中土地价格与房子价格的关联，是大城市房屋拆迁补偿定价实际操作架构的重要环节。

　　二、难题的处理

　　处理以上情况的理论依据，是将大城市房屋拆迁补偿中的房和地溶解，不但是使用价值的溶解，在有的情形下乃至是房地产实体形状的虚似溶解，随后各自考虑到她们价钱的影响因素，由于全国各地的房价和房子重设价都是有比较完善的规范和相对应的调整系统软件，大家会发觉，量化分析这种影响因素的根据非常充足，进而消除了把不一样实体和使用价值形状的房地产融合做为总体来量化分析大城市房子房屋拆迁补偿价钱影响因素的基本相同情况。构思更为确立，实际操作更为简单。

　　1.区位优势价 房子重设价方式下土地价格要素的干扰与处理自国务院办公厅施行《城市房屋拆迁管理条例》后，全国各地大城市房屋拆迁补偿定价计划方案，都把被动迁房子的区位优势价钱做为房子实体线价钱(重设价)之外的全部利益价钱，因为农田的安装作用及其土地资源与房子实体线不能分离出来的关联，说白了被动迁房子的区位优势主要用途，事实上是被动迁房子所占有农田的区位优势主要用途。城市规划建设合理布局及历史时间承袭不一样，其区位优势归类级别规范有显著的差别。

　　⑴ 当被动迁房子总建筑面积超过所占有农田的总面积时，我们可以不考虑到土地价格对房屋拆迁补偿价钱的危害，觉得土地资源对房子得到 了灵活运用。

　　房屋拆迁补偿价钱=(区位优势价钱 房子重设价钱)×总建筑面积

　　⑵当被动迁房子总建筑面积低于所占有土地面积时，充裕的土地使用权证使用价值将对房屋拆迁补偿价钱产生比较关键的危害。

　　拆赔偿价钱=区位优势价钱×土地面积 房子重设价钱×总建筑面积=(区位优势价钱 房子重设价钱)×总建筑面积 区位优势价钱×充裕土地面积

　　⑶ 当仅“动迁”房子之外的土地资源，如市政道路扩宽更新改造所开展的动迁，能够 觉得是对土地使用权证的征购。

　　房屋拆迁补偿价钱=区位优势价钱×土地面积

　　2.土地价格与房子价格彻底分离出来方式下土地价格要素的干扰与处理此类情形下，房屋拆迁补偿价钱组成实体模型中，被动迁房子价钱与其说所占有土地使用权证价钱彻底分离出来，各自评定。假如动迁量大，土地价格能够 选用基准地价(线路价)调整法，而房子房屋建筑定价选用重置成本法。因为全国各地都是有政府机构颁发的基准地价和房子重设价钱规范，这类方式操作规范，简单便捷

　　3.基准价格较为调整法方式下土地价格要素的干扰与处理拆迁方和被拆迁方是均等的非法人组织，房屋拆迁补偿定价应遵循市场经济体制前提下交换价值的标准。伴随着这类观念的深层次和普及化，全国各地慢慢否认用区位优势这一不可以包括房地产业实体形状的杂乱定义，做为大城市房屋拆迁补偿定价的基本主要参数，持续探寻大城市房屋拆迁补偿的市价评定方式。住建部《城市房屋拆迁估价指导意见》，把市场比较法做为动迁定价的优选方式，而操作中动迁定价劳动量又相对比较集中化，这类情形下，基准价格较为调整法变成动迁定价中普遍可用的方式 。

　　基格较为调整法，是在动迁新项目区域内差别不一样房屋用途，选择地区、结构形式、成全新等有着象征性的房子做为规范样版房子，基准价格为不一样用处的规范样版房子在定价时段的价格行情，此价钱一般依照《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)的流程要求，选用相比实例立即比较分析法评定，定价目标与规范样版房子中间只存有构造、楼房、房屋朝向、成全新、成套设备、土地资源获得方法及剩下使用年限等实体线层面的差别，将定价目标与规范样版房子开展较为，对经按同一定价时段评定得到的规范样版房子的市场价开展调整，间接性得到定价目标的价格行情的办法选用基准价格较为调整法方式评定大城市房子房屋拆迁补偿价钱，对某一行为主体来讲，动迁区域内土地面积超过被动迁房子总建筑面积的土地使用权证赔偿价钱能够 选用剩下法评定。[page]

　　土地面积超过总建筑面积一部分土地使用权证评定价格=(基准价格-规范样版房子折现率价格)×土地资源获得方法及剩下期限修正系数规范样版房子折现率价格=规范样版房子重设价格×房子成全新土地资源获得方法有转让、出让与划转，不一样方法获得的土地使用权证利益有一定的区别，同一行为主体的划拨土地所有权使用价值一般是转让土地使用权证使用价值的40%-60%.房子重设价，全国各地都会有自身的规范。

　　针对因市政道路扩宽改建等而发生的单纯性回收土地使用权证的状况，能够 套入以上剩下法得到 的土地资源价格。

　　三、计划方案的运用与缺陷

　　以上计划方案虽说就大城市房屋拆迁补偿定价中土地价格要素的干扰与处理明确提出的使用构思，但它确定了大城市房子房屋拆迁补偿价钱组成中土地价格与房子价格的相互关系及其土地价格对房屋拆迁补偿价钱的定量分析危害，不一样定价方式下主要参数的选用与组成有一定的交叉式概率，针对在掌握大城市房屋拆迁补偿定价总体构思情况下，发展趋势新的更为灵巧的动迁定价构思具备充分的指引功效。

　　好似房地产业是地区性销售市场、不详细的销售市场，全国各地房子房屋拆迁补偿定价的现行政策以致于主要参数的明确，在国务院办公厅《城市房屋拆迁管理条例》要求的整体标准下，差别非常大。参考本方法的定价构思，要多方面关心区位优势价、房子重设价及其基准地价的含义，根据这种缘故，不一样定价方式下主要参数的选用与交叉式组成有一定的限定，以防定价主要参数间造成技术性矛盾，甚而将定价问题导向歧途之虞。